事業用の不動産を売却した時の決算書表示

会社が保有している財産（資産）には、
大きく次の３つがあります。
１．現金預金
２．金融資産（金銭債権や株式、債券など）
３．事業資産（棚卸資産、土地、建物など）
以上をもうちょっと俗っぽく言うと、
カネ
２．ケンリ
３．モノ
こんな感じです。
　　　　　　　　　バランスシート
　　　―――――――――――――――――――
　　　　　カネ　　　　｜　　借金
　　　　　ケンリ　　　｜　　資本金
　　　　　モノ　　　　｜　　利益
　　　　　　　　　　　｜
　　　　　↑　　　　　　　　　↑
　　　（会社の資産）　　　（調達方法）
バランスシートの左側にある
資産のうち、カネやケンリ（金融資産）は、原則として
決算日現在で換金したらいくらになるか？といった
換金額ベースでの評価が重要となりますよね。

たとえば、カネなら、その表示額がそもそも
資金の額なので、なんら問題はありません。
つぎに、ケンリですが、売掛金（未回収の売上代金）や
取引先への貸付金などを、それを取引している市場が
そもそも存在しないので、時価で評価するということが
できませんね。
このような売掛金や貸付金などのような金銭債権は
除くとして、株式や債券などで、証券市場における
時価やそれに相当する決算日現在における換金可能額
に関する市場価値の情報があるような金融資産は、
どうでしょうか。

株式や債券で、市場価格がわかるものについては、
やはり決算日現在の時価で評価するのが、現在の
投資家などの情報ニーズにマッチしています。

さて、以上のようなカネや金融資産に関する評価と
並んで、事業資産（モノ）についての評価をどうするか、
と言う問題も、決算処理上、とっても重要となります。

たとえば、会社が保有している本社ビルやその敷地、
工場の建物やその敷地は、時価で評価するのでしょうか、
あるいは取得した時の支出額（＝原価）で評価するのでしょうか。
　　　　　　　　　バランスシート
　　　―――――――――――――――――――
　　　現金預金　　×××｜
　　　有価証券　　×××｜
　　　　　　　　（時価）｜
　　　　：　　　　　　　｜
　　　建　　物　　１００｜
　　　土　　地　　２００｜利益剰余金　　　―
　　　　：　　　　　　　｜

たとえば、上記のような建物、土地があったとします。
現時点での評価額（原価）は、建物が１００億円、
土地が２００億円としましょう。

ここで、決算日現在において、土地の方が時価にして
２２０億円と、２０億円値上がりしたとします。

それでは、ここで、バランスシート上、土地を
２２０億円と時価で評価し、バランスシートの右側で
評価益２０億円を計上するのでしょうか。

　　　　　　　　　バランスシート
　　　―――――――――――――――――――
　　　現金預金　　×××｜
　　　有価証券　　×××｜
　　　　　　　　（時価）｜
　　　　：　　　　　　　｜
　　　建　　物　１００　｜
　　　土　　地　２２０？｜利益剰余金＋２０？
　　　　：　　（時価？）｜

ここで問題があります。
問題１　土地の保有目的に照らして、
　　　　決算時に「売却見込み額である時価」で評価することが
　　　　妥当か否か？
　　　　→建物や土地のような事業用資産は、
　　　　　そこで営業活動を行い、長期的かつ継続的に
　　　　　収益を得ることができるからこそ、存在意義が
　　　　　あるわけです。
　　　　　
そのような意図を持って所有している事業用資産を、
　　　　　「決算日時点で売却したらいくら？」という
　　　　　仮定を元に評価すること自体が、その所有目的と
　　　　　矛盾していますよね。
　　　　　「当面、売るはずの無いものを、売ったらいくら？
　　　　　と言う観点で評価することの無意味さ」
　　　　　といった感じでしょうか。

問題２　不動産の「時価」って、本当に公正で客観的なの？
　　　　→俗に、不動産は「一物五価（いちぶつごか）」とも
　　　　　言われており、その時価の解釈には、さまざまあると
　　　　　されています。
　　　　　
このように、解釈や適用場面で何種類もある不動産の
　　　　　時価につき、一つの評価額をこれだ！と決めたところで、
　　　　　真に客観性を持って受け入れられるか否か、
　　　　　はなはだ疑問である、というのが一般的な解釈ですね。
　　　　　簡単に言えば、「一部の金融商品を除く資産には、
　　　　　一般に時価の客観性を認めるのがむずかしい」と
　　　　　いうことです。「時価の客観性に疑義あり」ですね。
　　　　
　※一物五価の具定例：
　　　　　　公示価格、固定資産税評価額、路線価、
　　　　　　不動産鑑定士の評価額、実勢価格（実際に売買された価格）

このように、評価の客観性の観点、事業用資産の保有目的の観点、
それから、このような不確かな時価評価で計上された含み益の
換金性・実現性に関する不信があるために、不動産をはじめとする
事業用資産は、一般に、「取得時の支出額＝原価」で、
決算日においても評価するという決まりになっています。
このような評価原則を、「原価基準」といいます。

まとめると、
●金融資産の評価原則は「時価基準」、
●事業資産の評価原則は「原価基準」
です。

そうなると、取得原価２００億円の土地は、
たとえ決算時の時価が２２０億円であると
認識されても、バランスシート上の評価としては、
いぜんとして２００億円（原価）をひきついで
表示することになるのです。

　　　　　　　　　バランスシート
　　　―――――――――――――――――――
　　　現金預金　　×××｜
　　　有価証券　　×××｜
　　　　　　　　（時価）｜
　　　　：　　　　　　　｜
　　　建　　物　　１００｜
　　　土　　地　　２００｜利益剰余金　　　―
　　　　：　　　（原価）｜

このように、不動産などの事業用資産は、
時価とはことなった評価をされますので、
含み益部分があったとしても、それは簿外（表示されない）
の資産となるのです。

では、翌期になって、大口の取引先の倒産があって
多額の売上債権が焦げ付いたり、棚卸資産の大幅な評価減
があったりして、損失がたくさん発生したような場合、
どうなるでしょうか。

このままでは多額の赤字を計上することになりかねません。
そこで、決算対策として、その事業年度が終わらないうちに、
本社ビルやその敷地を売るなどして、含み益を吐き出し、
赤字を回避するといった操作をすることもあります。

（例）土地２００億円（原価）の半分１００億円を売却し、
　　　時価（２２０億円×１／２＝１１０億円）との
　　　差額１０億円を、「固定資産売却益」として利益計上
　　　した。

　　　　　　　　　バランスシート
　　　―――――――――――――――――――
　　　現金預金　＋１１０｜
　　　有価証券　　×××｜
　　　　　　　　（時価）｜
　　　　：　　　　　　　｜
　　　建　　物　　　　　｜
　　　土　　地　　２００｜利益剰余金　＋１０
　　　　　　　　▲１００｜　　　　　　　↑
　　　　　　　　　―――｜　　　　　　　↑
　　　　　　　　　１００｜　　　　　　　↑
　　　　：　　　　　：　｜　　　　　　　↑
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↑
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↑
　　　　　　　　　　損益計算書　　　　　↑
　　　　　――――――――――――――　↑
　　　　　１売上高　　　　　　　　　　　↑
　　　　　２売上原価　　　　　　　　　　↑
　　　　　３販売費及び一般管理費　　　　↑
　　　　　　　　営業利益　　　　×××　↑
　　　　　４営業外収益　　　　　　　　　↑
　　　　　５営業外費用　　　　　　　　　↑
　　　　　　　　経常利益　　　　×××　↑
　　　　　６特別利益　　　　　　　　　　↑
　　　　　　固定資産売却益　　　＋１０　↑
　　　　　７特別損失　　　　　　　　　　↑
　　　　　　　　　　　　　　　　―――　↑
　　　　　　　　当期純利益　　　＋１０→・
　　　　　　　　　　　　　　　　＝＝＝
　　
※理解の便宜上、法人税等の影響を
　　　無視しています。

このように、不動産などの固定資産を売却したことに
よる利益が生じたら、損益計算書の特別利益として
表示します。

ここに、固定資産売却益と言う項目が出たら、
赤字回避のための益出し取引の可能性もあるのだ、
ということを知っておいていただけるとよいでしょう。
以上、固定資産の原価評価の問題点と、
売却益の表示に関する論点でした。

日経新聞２００７年９月１日、１５面の記事です。
岩崎通信機は３１日、２００８年３月期最終損益が１０億円の
黒字になるみとおしである旨を発表しました。
（岩崎通信機の業績予想修正に関するサイト）
→ http://www.iwatsu.co.jp/

ＩＲニュース
http://www.iwatsu.co.jp/NEWSROOM/IR_NEWS/ARCHIVE/2007/shuusei070831.pdf

これを見ると、
固定資産の臨時償却や廃却損約１６億円と
棚卸資産の長期滞留品処分損など７億円の損失計上その他とあわせ、
上期に厚生施設及び周辺駐車場を譲渡することで、
特別利益４２億円あまりを中間決算で計上する予定のようです。
結果として、連結上の最終損益が１０億円になりそうだ、との
業績予測修正を８月３１日に行いました。

■業績修正の内容（単位：億円）
　　　　　　　　　　売　上　高　　経常利益　　当期純利益
　当初発表（5/15）　　３７５　　　　　６　　　　　　４
　今回修正（8/31）　　３６２　　　　▲２　　　　　１０
このようにみていくと、経常利益段階では２億円の赤字ですが、
４２億円の固定資産売却益の計上が利いて、最終利益が１０億円
となる見込みのようです。

このように、最終損益段階で黒字化を実行するための実弾として、
固定資産の含み益を利用するといったことが、よく行われます。
こういった、本業の儲けと関係の無い活動で業績表示がゆがめられる
ことが多いので、個人的には、最終損益の額で企業の実力を判断
するのは、あまり好きではありません。

やはり、営業利益や経常利益もしっかりとチェックしないと、 ですよね。